Casele traditionale pierd teren in fata celor in stil american

Apetitul dezvoltatorilor pentru segmentul rezidential s-a redus drastic de vreme ce stocul de apartamente noi nevandute a crescut la 8.000 de unitati. Putinii dezvoltatorii care mai risca sa investeasca in acest sector s-au reorientat spre constructii al caror pret sa coboare la jumatate fata de ofertele existente pe piata.

Majoritatea ansamblurilor rezidentiale care s-au lansat in ultima perioada sunt bazate pe sisteme de constructii neconventionale. O caracteristica similara tuturor acestor proiecte este faptul ca sunt dezvoltate exclusiv din sursele proprii ale dezvoltatorilor. Tendinta globala de ecologizare a fondului locativ pare sa fie tot mai pregnanta si la nivel local. Surprinzator, Romania are cele mai multe case ecologice din Europa. Explicatia vine din faptul ca 20% din fondul locativ al tarii, adica circa 1,6 mil. de unitati, sunt case construite din chirpici.

„Pe date statistice, Romania se situeaza pe locul unu in Europa privind numarul de case ecologice, deoarece 20% din fondul locativ al tarii sunt case construite din chirpici. La noi s-au construit din saracie, la ei se construiesc din convingere“, a declarat Claudiu Georgescu, presedintele Asociatiei Producatorilor de Materiale de Constructii din Romania (APMCR).

Imprumutate din Statele Unite si Canada, sistemele de constructii bazate pe materiale neconventionale (lemn, OSB, otel, vata minerala, spume poliuretanice si polistiren) incep sa isi faca loc printre casele si blocurile din caramida si BCA.

„Dezvoltatorii au realizat ca nu mai pot vinde cu 1.000 de euro/mp. Casele din prefabricate sunt o solutie de reducere a costurilor, practic este o corelare cu puterea de cumparare reala. Este adevarat ca si locuintele pe structura traditionala sunt mai ieftine, mai ales ca pe un teren mic poti construi un bloc de zece etaje, deci costul terenului este redus, insa problema in Bucuresti este lipsa acestor terenuri“, mai spune Georgescu.

Cea mai noua tehnologie pomovata pe piata este cea a constructiilor din panouri SIP (Structural Insulated Panel). Panourile din care se construiesc peretii sunt alcatuite din doua placi din fibre orientate (OSB) sau placi armate pe baza de magneziu de  circa 15 mm la exterior si spuma poliuretanica la interior. Un dezavantaj al acestei tehnologii este ca nu se poate utiliza in regie proprie, deoarece spuma poliuretanica trebuie injectata in interiorul placilor ce formeaza peretii cu ajutorul unei masini al carui cost se ridica la circa 3 mil. euro. De regula, aceste constructii se realizeaza in sistem industrial. Coeficientul de transfer termic al materialului este de 0,022 W/mK, iar grosimea acestora variaza intre 90 si 210 mm. Densitatea materialului este de 46 kg/mc.

Panourile SIP au o latime cuprinsa intre 122 mm si 1.250 mm, o lungime maxima de 2.800 mm si o grosime ce variaza intre 120 si 240 mm.

Diferente fata de sistemul traditional

„Daca as fi fost intrebat acum un an sau doi, as fi spus ca aceasta tehnologie nu va prinde la romani, dar acum nu exista obiectii. Motivul principal consta in reducerea costului de intretinere cu minimum 50%, facilitate foarte tentanta in conditiile in care o parte importanta din salariu merge lunar pe intretinere“, explica George Prelea, presedintele South Pacific, companie care dezvolta ansamblul Avalon Residence, bazat pe panouri SIP. Potrivit acestuia, in Romania, 18% din suprafata unui apartament se pierde din cauza grosimii peretilor, care sunt in medie de 40 cm. Grosimea peretilor apartamentelor construite din panouri SIP este de circa 16 cm.

Un alt motiv care inclina balanta spre astfel de constructii este pretul. Proiectul este structurat pe parter si etaj. La parter este amplasat un apartament cu doua camere si gradina proprie, la un pret de 49.875 euro, iar la etaj un alt apartament cu doua camere si terasa, la un pret de 47.775 euro, cu TVA inclusa.

„Pretul de vanzare al unei astfel de locuinte este de 550-580 de euro/mp, incluzand mobila de bucatarie si baie. In comparatie, pretul unei case din BCA, fara nimic in ea, nu poate fi scos mai jos de 650-700 de euro/mp, iar caramida este si mai scumpa“, sustine Prelea.

Emisia de gaze a materialelor folosite in acest sistem de constructie este zero, rezista la foc 120 de minute si la un vant de 250 km/h. Climatizarea este diferita de cea a caselor clasice. Sistemul de gaze a fost inlocuit cu unul pe electricitate. Sistemul de incalzire este similar cu cel al cladirilor de birouri. La proiectare, se lasa o distanta intre plafon si placa tavanului, loc unde se introduce tubulatura de ventilatie. O astfel de locuinta se poate construi in trei zile, iar un cartier, in trei luni. Şantierul poate fi deschis si iarna, cu conditia ca fundatia sa fie deja turnata.

„De cand am inceput sa il promovam, am strans 80 de cereri si noi avem doar 46 de case in proiect. Deocamdata, trebuie sa vedem cate cereri vor fi aprobate de banca, dar cred ca sistemul va avea succes. Intentionam sa extindem acest sistem de constructie si in alte orase din tara. Discutam cu primariile pentru a primi in concesiune terenuri pe care sa facem case pentru comunitate“, a mai spus presedintele South Pacific.  Un sistem similar este folosit si in cazul proiectului Apollonia Gardens din Corbeanca, dezvoltat de compania elena Phoenix Real Estate, care realizeaza in parteneriat cu Helios Properties, cinci parcuri logistice pentru General Electric. Panourile utilizate in constructia caselor sunt produse in propria fabrica a dezvoltatorului, localizata in Clinceni. Casele care dispun de un teren ce variaza intre 80 si 200 mp sunt vandute la un pret de 750 de euro/mp.

Casa din fier

O alta categorie de locuinte construite din materiale neconventionale sunt cele care se bazeaza pe structura metalica. In cazul acestui tip de locuinte, peretii de inchidere sunt de tip sandvici, formati din structura metalica tip caseta de ­15 ­cm cu umplutura de vata bazaltica, placare cu placi din gipscarton pe structura metalica la interior si placare cu polistiren expandat de 10 cm la exterior. Peretii de compartimentare se realizeaza din gipscarton pe structura de sustinere din elemente metalice, cu grosimea finala de 15 cm. Acestia sunt captusiti in interior cu vata bazaltica. La peretii bailor si la cei ai fronturilor de lucru din bucatarii se foloseste gipscarton rezistent la apa (tip Rbi). „Costul de constructie al unei case pe structura metalica, nemobilata, este de 370-380 de euro/mp. Pretul este similar cu cel al caselor din zidarie, insa pentru constructia acestora din urma e nevoie de sapte-opt luni, timp in care este suficienta o echipa de cinci oameni, platiti cu ora. Cele pe structura metalica se construiesc in 90 de zile, de la tarla la cheie, si costurile scad per total“, explica  Anca Axente, marketing manager al Arh Ventures, dezvoltatorul ansamblului Maple  Place din Balotesti, construit pe structura metalica. La o casa de 164 de mp construiti, P+1 si pod, se folosesc circa 11-12 tone de otel. Locuintele din Maple Place au o suprafata utila de 136 mp si o gradina de 200 mp. Pretul de vanzare al unei case cu mobila, electrocasnice, aer conditionat si doua locuri de parcare este de 150.000 de euro, TVA inclusa. Fara mobila, se scad circa 10.000 de euro. Dezvoltatorul este dispus sa negocieze pretul cu persoanele care platesc „cash“. „Am construit pana acum patru case, din care am vandut doua. Primele le-am adus din SUA si Canada, iar acum construim cu materiale locale, de la fabrica Transberg din Brasov. Avem fundatiile turnate pentru inca patru case si ne pregatim de alte sase. In total, prima faza va avea 14 case“, a mentionat Anca Axente.

Preturi mai accesibile pentru locuinte construite tot pe structura metalica pot fi gasite in cadrul proiectului Casa Felice din Mogosoaia. Dezvoltatorul Metropolitan Capital Group a inceput in 15 septembrie constructia proiectului ce va cuprinde 170 de locuinte pe structura de otel al caror pret variaza intre 21.012 euro, pentru o garsoniera, si 35.800 de euro, fara TVA, pentru un apartament cu trei camere. Compania nu cere bani in avans, ci doar la finalizarea proiectului format din sapte blocuri de mici dimensiuni.

Clientela - romanii emigranti

Poate cel mai popular sistem de constructie care utilizeaza materiale neconventionale este cel bazat pe structura de lemn. Fundatia acestui tip de locuinte este din beton armat. Structura este formata din panouri prefabricate tip sandvici, placate pe ambele fatete cu OSB de 12 mm la exterior si miez de vata minerala. Panourile sunt rigidizate atat  intre ele, cat si de fundatie cu elemente metalice de prindere si fixare. Planseul este format din grinzi din lemn masiv, placate cu OSB de 22 mm si miez de vata minerala. Lemnul este tratat termic, fungicid, antiseptic si ignifug.

Potrivit presedintelui APMCR, placile OSB au inceput sa dispara din constructii, deoarece contin formaldehida – substanta toxica interzisa. Acestea sunt inlocuite cu cherestea curata.

„Costul de constructie a unei case pe structura de lemn este de 310 euro/mp, iar cel de vanzare, in jur de 400 de euro/mp. Costurile sunt similare cu cele ale constructiilor din zidarie. Pretul mate­rialelor de constructie a scazut destul de mult, iar diferenta este de circa 10-15 euro intre o casa pe structura de lemn si una din caramida“, a subliniat  Dragos No­hai, directorul de vanzari al Aced ­Group, ­constructorul ansamblului Victoria din apropierea statiei de metrou IMGB.

In perioada 2006-2008, compania a construit la comanda si a vandut 50 de case pe structura de lemn. Potrivit reprezentantului firmei, reticenta afisata in trecut fata de acest tip de locuinta a inceput sa slabeasca. El spune ca cererea vine de la persoane care stiu din start care sunt avantajele unei astfel de case.

„In ultima perioada, am avut discutii cu persoane interesate, dar nu s-au concretizat, deoarece oamenii se asteapta la un pret de 200-250 de euro/mp. La acest pret nu pot decat sa construiesc din carton“, conchide Dragos Nohai. Potrivit acestuia, clientii cauta in prezent case mici, de pana in 120-130 mp, parter si etaj sau parter si mansarda, in locatii bune si la preturi cat mai mici.

„E normal ca oamenii sa fie reticenti. Blocul comunist si-a pus amprenta mai mult decat ne putem imagina. Dar trebuie sa inteleaga ca tehnologia a evoluat. Asa cum nu mai folosim telefoane cu roata, ci telefoane mobile, asa o sa se obisnuiasca si cu acest tip de locuinte“, a mentionat Anca Axente. Cererile din cadrul Maple Place vin in principal din partea persoanelor care au calatorit in strainatate si care sunt deja familiarizate cu acest tip de constructii. O parte insemnata din solicitari vin de la romani care au stat in Canada, spune Axente.

„Clientului de casa pe pamant nu ii ploua pe bagaje. Decizia de cumparare in cazul unei case se ia mult mai greu, pentru ca nu e o nevoie primara, ci o dorinta de crestere a confortului. Insa incepe sa fie tot mai vizibila migrarea clasei medii catre marginea Bucurestiului, pentru a evita zona aglomerata. Incertitudinea climatului economic tergiverseaza insa finalizarea unei tranzactii“, incheie reprezentantul Arh Ventures. Chiar daca pretul de vanzare al locuintelor construite din materiale neconventionale se apropie de cel al constructiilor din zidarie, perspectiva unei reduceri la intretinere ar putea atrage atentia persoanelor interesate sa-si cumpere o casa.

Sursa: Capital.ro